疫情期间房租减免之法律思考

—蒋 敏—

新冠疫情牵动亿万国人神经，一场没有硝烟的战争仍在持续，武汉封城、国务院明确延长春节假期、各地出台防控疫情的相关政策。受疫情影响，许多企业、商户无法正常经营，租赁合同处于无法履行的状态。在疫情期间，万达集团宣布，1月24日至2月25日，对万达广场所有商户的租金和物业费实行全额免收政策，预计减免租金将高达30亿至40亿。而长租公寓知名品牌“蛋壳公寓”却一边拖欠着业主的房租不给，催促他们减免房租，另一边却对租客2月的房租照扣不误，招来了全国各地房东和租户的集体维权。大企业面临这一问题尚处理不一，普通民众对该问题更不知如何处理。故针对疫情下的房屋租赁合同履行问题，笔者做如下研究和探讨。
一、房屋租赁合同中对新冠疫情及其防控措施的法律定性。
对疫情及防控措施的法律定性是法院处理疫情引起的房屋租赁纠纷案件的前提。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本次疫情及其防控措施在房屋租赁合同中能否构成不可抗力事件，应当严格适用不可抗力的“三不”属性，即“不能预见、不能避免并不能克服。另，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。新冠疫情虽不可预见、不可避免，但并不必然影响到多数租赁合同的履行，封城、隔离、限制人员流动、延期开工等防控措施才是影响租赁合同履行的直接原因。此时，可根据实际情况，根据防控措施的性质及其影响程度，确定是否属于情势变更还是不可抗力。

二、 “非典”时期合同纠纷案件的处理原则
2003年6月11日，最高院发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条关于依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件作出如下规定：“……（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。
根据上述法律规定，第一种是合同可以履行，但继续履行对一方权益有重大影响时，依公平原则处理，实为情势变更规则。第二种是疫情导致合同不能履行，按照不可抗力规则处理。本次新冠疫情与非典疫情高度相似，虽然上述规定已经失效，但是对本次新冠疫情有很强的指导意义。

三、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金
疫情虽然严峻，但并非每个房屋租赁合同都受其影响，受其影响的程度也不完全一致。而且，疫情并非对每个房屋租赁合同都构成不可抗力因素。因此，针对不同的房屋租赁合同应区分情况分别适用不同的规则。
房屋租赁合同因不可抗力不能履行。疫情下，部分租赁物因行政措施禁止使用，导致租赁合同不能履行。如武汉华南海鲜市场因疫情原因被关停，市场的出租人无法继续提供租赁房屋，租赁合同无法履行，其所涉的租赁合同即因不可抗力无法履行，承租人有权要求部分或全部免除责任，但应当及时通知出租人。
对于那些疫情及其防控措施并未构成不可抗力，仍然可以继续履行的房屋租赁合同，当事人不能适用不可抗力规则，但若继续履行对一方明显不公平的，可以主张适用情势变更规则，并根据情况要求变更或者解除合同。对于疫情期间的减少租金应当从严把握。对于租赁居住用途的房屋之合同目的是占有房屋，封城、隔离、限制人员流动、延期开工等防控措施与居住用房的闲置之间没有法律上的因果关系，疫情并不导致合同目的不能实现，承租人请求减免租金，不应予以支持。对于商业门面、写字楼等商用房屋，则考察疫情对承租人造成的停止营业、无法使用是否无法克服，如可以克服，承租人请求租金减免，一般不予支持；如不能克服，具体的租金是否减免及免租数额应当根据具体案件情况并根据公平原则加以确定。