【裁判摘要】

名为商品房买卖，实际是以商品房买卖合同中的房屋作为建设工程合同的工程款担保,商品房买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，担保合同所担保的债务尚未届清偿期，请求直接取得涉案不动产房屋所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止“流抵”的规定，应属无效。

原告陈志华，男，住徐州市铜山新区。

被告江苏万隆实业投资发展股份有限公司，住所地本市经济开发区蟠桃山路16号。

第三人孙康，男，住徐州市铜山区。

原告陈志华诉称，2008年5月16日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将下淀路世纪锦园6-3-1102房出售给原告，双方约定2008年12月底交付使用。原告一次性付清房款52.5万元，由于被告管理不善，该房至今尚未竣工验收，一直无法取得房屋所有权证书、土地使用权证书。近期发现涉案房屋由第三人在装修居住使用并声称该房已购买。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求确认位于徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园6-3-1102房房屋所有权归原告所有，诉讼费用由被告承担。

被告万隆公司辩称，2008年5月16日被告万隆公司与陈志华所签订的商品房买卖合同并不是将该房屋卖给陈志华，仅是以签订该合同的方式对原告陈志华支付工程款所做的保证。待原告陈志华代表苏润建设集团有限公司施工的世纪锦园5号楼全部结束并验收通过后，双方再进行结算，多退少补。现因5号楼没有竣工验收，不具备结算的条件，且原告实际上没有给万隆公司交付房款，因此不具备确认该房所有权权属的条件。另外，除与陈志华签订过世纪锦园6-3-1102房的商品房买卖合同外，万隆公司没有与任何人包括第三人孙康签订过该涉案房屋的商品房买卖合同。如果其他人以万隆公司名义与第三人孙康签订上述涉案房屋的商品房合同，不予认可。

第三人孙康述称，2012年5月10日万隆公司与孙康签订了商品房买卖合同，用世纪锦园6-3-1102房抵偿所欠孙康施工工程投资款，合同签订后将房屋交付给了第三人孙康，也办理了相关的房屋抵偿手续，孙康对该房进行装修使用，由于该楼盘没有进行竣工验收，涉案房屋的产权证书一直未办理，现仍与万隆公司交涉中。另外万隆公司主张2012年5月10日未与孙康签订世纪锦园6-3-1102房的商品房买卖合同是不真实的，第三人孙康所持有的商品房买卖合同盖的公章及法定代表人的章均是万隆公司的，所签的合同是合法有效的。原告与被告签订的商品房买卖合同是对工程款的抵押和保证，不是真实意义房屋买卖，原告主张诉争房屋所有权的诉讼请求应予驳回。

徐州市鼓楼区人民法院一审审理查明：

万隆公司系徐州市下淀路世纪锦园房地产项目的开发商，江苏苏润建设集团有限公司系该项目的施工单位，陈志华是江苏苏润建设集团有限公司的一施工队负责人。2008年5月4日万隆公司（甲方）与江苏苏润建设集团有限公司（陈志华）（乙方）签订的一份协议书，协议约定“…..因世纪锦园5＃楼工程尚未达到竣工条件，未能交付给甲方使用，经甲、乙双方协商，由甲方暂用世纪锦园6＃楼两套房产抵押给乙方（房号为6＃-3-1002与6＃-3-1102），面积为290.04㎡，总房款为105万元。作为工程最终结算保障，待工程全部结束并验收通过后，双方进行结算多退少补…..结算方式：由乙方提供工程结算手续，经审计完毕后，所抵押给乙方的房款扣除乙方税金与管理费用多退少补。……….”。此后原、被告双方依据该协议于2008年5月16日签订了商品房买卖合同（合同编号：NO0068665）,合同标的物是位于徐州市下淀路万隆世纪锦园6#-3-1102房，并与当日被告万隆公司出具房款收据一份，房款收据载明：收房款6#-3-1102，人民币525000元，交款人陈志华，抵5号楼工程款。原告陈志华于2009年4月29日缴纳了房屋契税11922元。诉争房屋世纪锦园6＃-3-1102房至今未经过竣工验收，施工单位也未向万隆公司交付。万隆公司也未将约定的房屋向陈志华交付。后原告陈志华发现涉案房屋被第三人孙康占有使用，遂以万隆公司为被告向本院起诉，要求确认世纪锦园6＃-3-1102房屋所有权归其所有。在案件审理过程中，原告陈志华又以孙康实际占用诉争房屋为由申请追加孙康为被告，本院审查原告的申请后，依法通知孙康作为本案第三人参加诉讼。

另，根据原告陈志华自认及第三人孙康陈述，诉争房屋现由第三人孙康占有使用。

徐州市鼓楼区人民法院一审认为：

关于能否确认原告取得诉争房屋所有权。从所有权取得的方式来看，原告主张系通过商品房买卖继受取得。因此，原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系，成为本案的关键事实。合同是指平等主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，是当事人意思表示一致的产物。当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律、行政法规的相关规定。从原告陈志华与被告万隆公司之间签订的协议书来看，双方签订商品房买卖合同的真实目的是将涉案房屋作为万隆公司给付原告工程款担保。它从属于被告万隆公司与江苏苏润建设集团有限公司（原告为施工负责人）的债权债务关系，不是真正独立的买卖合同，当被告万隆公司因建设工程施工合同关系拖欠的债务不能如期履行时，原告陈志华基于商品房买卖合同关系而取得商品房买卖合同中约定的房屋的所有权，即双方以商品房买卖合同中的房屋作为建设工程合同的担保,商品房买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式。因此，原告陈志华与被告万隆公司之间签订的商品房买卖合同实质系担保合同，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。

进一步讲，原告通过与被告万隆公司签订商品房买卖合同而实际成立了双方之间的担保合同，因双方约定的工程验收这一结算条件尚未具备，故该担保合同所担保的债务尚未届清偿期，而在清偿期届满前，通过商品房买卖合同约定作为担保物的商品房归原告所有，具有“流抵”的性质，在债务履行期间届满后被告不予履行，原告可以采取查封、拍卖折价等适当方式就合同项下不动产主张权利，以保障其债权的实现，但其请求直接取得涉案不动产房屋所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流抵的规定，应属无效。原告基于该无效合同要求确认诉争房屋归其所有，不应支持。

再进一步讲，即使双方签订商品房买卖合同时，所担保的债务履行期已经届满，原告与被告万隆公司通过商品房买卖合同的方式来约定房屋的归属，双方的行为构成“以物抵债”。以物抵债，是债权人受领他种给付以代原定给付而使原债权债务关系消灭的行为。以物抵债的成立，须具备原债关系存在、双方达成以物抵债合意、他种给付与原债中的给付不同及债权人须受领他种给付以代原给付等要件。故以物抵债为基于原债、存在以物抵债合意及实际发生物权转移的实践性法律行为。本案中，被告万隆公司与江苏苏润建设集团有限公司之间存在建设工程合同关系，作为原告虽系苏润公司施工负责人，其个人与被告万隆公司之间是否存在真实合法的债权债务关系，原告陈志华尚未提供充分证据予以证实；因此，原告陈志华与被告万隆公司之间是否存在原债关系，尚不能认定。其次，作为一种实践性法律行为，以物抵债需要实际履行物权转移行为，本案中，原告陈志华及被告万隆公司均承认，诉争房屋并未实际交付给原告陈志华，也未办理诉争房屋的权属变更登记手续，故，即使双方之间的商品房买卖合同关系系原告所称的以物抵债，原告在未提供充分证据证明原债存在、已实际发生物权转移行为的情况下，要求确认诉争房屋归其所有，事实和法律依据不足，亦不应支持。但如原告陈志华确有证据证明被告万隆公司与其存在建设工程施工合同关系且万隆公司确实对其负有债务，可另行要求被告万隆公司向其履行原建设工程合同约定的相关义务。

另外，依照相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，合法的建筑物，只有经过相关机关完备的审查、批准等手续，才能成为所有权的标的物。从庭审查明的事实来看，目前涉案房屋的状况仍为在建的建筑物，并未经过竣工验收，施工单位也未将工程交付给开发商万隆公司，万隆公司也未将诉争房屋的相关产权资料报登记机关进行产权登记，尚未被相关权利机关登记为不动产物权，因此不具有确认所有权的条件。

需要补充说明的是，本案中，诉争房屋并未登记在陈志华名下。对于未经登记而可以产生物权变动效力的情形，必须是法律另有规定的情形。从目前法律规定来看，主要有以下几种情形：1、《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”2、《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”3、《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”5、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。 国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”原告陈志华主张其继受取得诉争房屋的所有权，未能提供证据证明诉争房屋已变更登记至其名下，亦未能提供证据证明其取得物权的方式符合法律特别规定的情形从而未经登记亦可产生物权变动的效力。因此，原告陈志华主张诉争房屋归其所有，事实和法律依据不足，故不予支持。

关于万隆公司是否于2012年5月10日将涉案房屋出售给第三人孙康的问题。在案件审理过程中，第三人孙康向本院提交了相应证据以证明其对诉争房屋享有权利，原、被告也均进行了质证。但因在本案中，第三人孙康系本院根据原告主张的相关事实而追加的无独立请求权第三人，在本案中并不享有独立的请求权；在原告不能提供充分证据证明其享有诉争房屋所有权的情况下，第三人对于诉争房屋是否存在相应权利、第三人与被告之间就诉争房屋是否存在相应的民事法律关系，均与原告是否享有诉争房屋所有权无关联性。因此第三人孙康陈述及举证要求确认其对诉争房屋享有权利的相关主张及证据，本案中均不予以审查。第三人在因诉争房屋与其他民事主体发生争议时，可另行解决。

综上，徐州市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第五十七条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2015年4月26日作出（2014）鼓民初字000820号民事判决：

驳回原告陈志华的诉讼请求。

一审判决后，双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，一审判决已生效。