【案情回放】一套没有过户的房屋

　　2013年初，季萍借给宁某一笔钱，宁某因生意失败，无法偿还，季萍便将宁某的担保人赵全告上了法庭，最终法院判决赵全一次性赔偿季萍人民币31.2万元及相应利息。判决书生效后，赵全没有按照约定履行给付义务，季萍向法院申请强制执行。执行期间，法院根据季萍的申请，依法查封了被执行人赵全名下的位于本市铜沛路一小区的1-5-401室住房。在季萍申请执行后，住在该房中的张文提出执行异议。张文说被法院查封的该住房，是自己多年前从赵全手中花30多万元买来的。张文向法院提交了他与赵全签订的房屋买卖协议，并说自2008年起自己就一直在该房居住。法院进行听证后认为张文的异议成立，便于2014年4月作出民事裁定，解除了对该房屋的查封。季萍不服该裁定遂向法院提起民事诉讼，将张文和赵全二人一起告上了法庭。

　　【庭审争论】 房子到底是谁的

　　庭审期间季萍诉称，张文所居住的房屋实质是赵全所有，赵、张二人恶意串通，使该房屋解除查封，诉请法庭判决该房屋许可执行。

　　张文辩称，诉争房屋是自己于2006年和赵全签订了买卖协议，支付了全额房款，那时并不认识季萍，也不存在与赵全恶意串通；自己从2008年年底就装修入住到现在，房款已经付清，房证在赵全名下，因为是单位建房，当时说五年后才能过户，所以一直没有过户，请求法院依法驳回原告的诉请。张文向法庭提交了一份签署日期为“2006年8月21日”的购买赵全的某小区1号楼4单元401室房屋的买卖协议书一份、支付首付款14万元的付款凭证、涉案房屋房证、土地证各一份，交纳水、电、暖气费各种收据等证据，以及街道出具的证明一份，证明自己从2009年一直居住在此小区。

　　赵全辩称，2006年把房子转给了张文，并签了协议书，2008年上房的时候就直接交给了张文，房屋实际是张文的；没有变更房产权证的原因是单位说五年后才能过户，所以一直没有过户。

　　季萍对张文提交的房屋买卖协议的真实性提出异议，认为协议所写的房屋为该小区1-4-401室，是四单元而不是自己所要查封的该小区五单元1-5-401室房屋，另外对二人所达成的协议形成的时间认为不真实。

　　经法庭向赵全所在单位核查，双方争议的房屋是赵所在单位集资建设的，赵仅购买了这一套房屋；该单位于2006年7月14日与赵全签订了一份购房协议书，房号1号楼4单元401室。后因单位楼房序号调整，单位又与赵全又重新签了一份协议，落款依然为2006年7月14日，原来的1号楼4单元401室而变为1-5-401室，也就是说“1-4-401室”与“1-5-401室”实为一处房屋。2011年4月赵全依据后一协议办理了房屋权属登记。

　　对于季萍怀疑赵张二人所写协议形成的时间不真实的问题，根据原告季萍的申请，法院委托南京某司法鉴定对赵全与张文2006年8月21日签订的协议书所形成的时间进行了鉴定。经分析认为该赵与张之间的协议书的形成时间与标称时间不一致，鉴定意见为：检材标称时间为2006年8月21日的协议书上（赵全与其单位所签的购房协议）手写体字迹与样本标称日期为2006年7月14日的协议书上（赵全的）手写体字迹不是同时期形成，检材字迹的形成时间与标称时间并不一致。故法院认为赵与张所签订的该房屋买卖协议书不能作为定案的依据。

　　张文主张购房首付款14万元已经支付给赵全，赵全出具了该笔款项的收条，但法院经查证该14万元现张支票是另一家公司2006年8月21日出票，2006年8月23日由该公司的负责人张某取走，而非被告赵全本人领取，因此无法证实该笔款项已实际交付给了赵全。法院另查明2011年5月6日，赵全用诉争房屋作抵押向银行进行了抵押贷款。

　　【法院判决】 准许对争议房产进行执行

　　在季萍与赵全民间借贷纠纷一案中，被告赵全未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院可以查封登记在被告赵全名下的本案涉案房产。在执行过程中，被告张文以其与被告赵全签订了涉案房产的买卖合同、支付了全部购房款并实际占有为由，要求本院对涉案房产解除查封。经法院查明，赵全与张文之间虽有房屋买卖协议，但房屋没有登记过户，不发生房产所有权变更效力，人民法院依然可以查封、扣押、冻结。

　　人民法院对该房产解除查封的条件必须是1、张文与赵全之间存在合法有效的房屋买卖关系；2、张文在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；3、张文在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；4、张文未办理房屋产权过户无过错。

　　本案中张文与赵全间是否存在合法有效的房屋买卖关系的问题，张虽然举证赵、张二人签订了房屋买卖协议，但经鉴定后，无法确定该协议签订的具体时间，此证据不能作为认定二人之间存在合法有效的房屋买卖关系，也不能确定被告张文系涉案房产的善意买受人。

　　关于张文在法院采取查封等强制执行措施之前是否已经支付全部涉案房屋价款的问题，张文无法证实其首付款14万元已实际交付给了赵全，另外几笔房款的交付张文主张均是现张交付，亦无法核实交付的真实性，法院认为张文没有足够的证据证实自己已向赵全支付全部购房款。

　　关于张文对未办理房屋过户登记手续是否具有过错的问题。2011年4月28日，赵全依据与单位的协议书办理了房屋权属登记，后张文与赵全未办理房屋过户登记手续，2011年5月6日，赵全又以该房进行了抵押贷款，张文辩称未办理过户手续系因涉案房屋为赵全所在单位规定五年内不能过户，但张文对此未提供证据证明，可以说在本院查封前涉案房屋并不存在办理过户手续的任何障碍，因此对涉案房产未办理过户登记手续，系被告张文怠于行使合同约定的权利，存在一定的过错。

　　法院认为张文并未实际取得涉案房产的所有权，涉案房产的所有权并没有依法发生转移，仍属赵全所有。因此，人民法院仍可以对该房产采取执行措施，季萍要求对赵全所有涉案房产许可执行的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。最终法院判决：准许对被告赵全所有的位于徐州市铜沛路某小区1-5-401室房产的执行。本案判决后，张文不服，向徐州市中级人民法院提出上诉，徐州中院终审驳回上诉，维持原判。

　　（文中人物为化名）

　　法官说法：1、本案是一起因当事人对执行异议裁定不服而产生的诉讼；执行异议之诉又分为案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉以及执行分配方案异议之诉，本案为申请执行人执行异议之诉。执行法院对当事人提出的执行异议首先进行听证，仅是在执行过程中法官对当事人主张进行的法律上的形式审查，并作出执行裁定是否准许执行，当事人对执行异议裁定不服的，可以提起民事诉讼，由民事审判庭法官对案件事实进行更进一步的实质性审查，并作出判决。

　　2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。应当说本院被告张文没有向法庭提供更加充分的证据以证明自己的主张，因此要承担相应的败诉责任。

　　3、根据我国物权法相关规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故交付占有并不发生房产所有权变更的效力；依法办理变更登记才能发生房产所有权变更的效力。

　　4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，张文并不能提供充分证据证明其实际支付了全部价款，且在赵全2011年取得产权证书后仍不办理过户手续而任凭赵全以涉案房屋进行五年抵押贷款，存在过错；其辩称涉案房屋五年内不能过户但并没有提供充分证据加以证明。故张文、赵全的抗辩及上诉理由不符合法律规定，不能成立，因此无法得到法院支持。